DPE et location en 2026 : ce qui change pour les propriétaires et locataires

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) n'est plus un simple document informatif. Depuis la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, il est devenu un outil juridique contraignant qui détermine si un logement peut ou non être loué. En 2025, les logements classés G sont interdits à la location. En 2028, ce sera le tour des logements F, puis des E en 2034. Décryptage complet.

Qu'est-ce que le DPE ?

Le DPE est un diagnostic obligatoire qui évalue la consommation d'énergie et les émissions de gaz à effet de serre d'un logement. Il attribue une note allant de A (très performant) à G (très énergivore), communément appelée "étiquette énergie".

Les critères évalués

• La consommation d'énergie primaire exprimée en kWh/m2/an (chauffage, eau chaude, éclairage, refroidissement, auxiliaires)
• Les émissions de gaz à effet de serre exprimées en kg CO2/m2/an

Depuis la réforme de 2021, le DPE utilise une méthode de calcul unifiée (méthode 3CL) qui remplace l'ancienne méthode basée sur les factures. Le diagnostic prend désormais en compte les caractéristiques physiques du bâtiment : isolation, ventilation, type de chauffage, orientation, etc.

Les classes énergétiques

• Classe A : moins de 70 kWh/m2/an et moins de 6 kg CO2/m2/an
• Classe B : 70 à 110 kWh/m2/an
• Classe C : 110 à 180 kWh/m2/an
• Classe D : 180 à 250 kWh/m2/an
• Classe E : 250 à 330 kWh/m2/an
• Classe F : 330 à 420 kWh/m2/an
• Classe G : plus de 420 kWh/m2/an

Les logements classés F et G sont qualifiés de "passoires thermiques". On estime qu'il y en a environ 5 millions en France.

Le calendrier des interdictions de location

Ce que signifie concrètement l'interdiction de 2025-2026

Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail ni d'un renouvellement de bail. Concrètement :

• Nouveaux baux : il est interdit de mettre en location un logement classé G
• Renouvellement : à l'échéance du bail actuel, le propriétaire ne peut pas proposer un nouveau bail si le logement est toujours classé G
• Baux en cours : les baux signés avant l'interdiction restent valides jusqu'à leur terme. Le locataire n'est pas expulsé

Qu'en est-il des baux tacitement reconduits ?

La question de la reconduction tacite des baux pour les logements G fait débat. Le texte de la loi vise les logements "ne répondant pas aux critères de décence". Or, un logement qui ne respecte pas le seuil de performance énergétique est considéré comme indécent. Le locataire peut donc exiger des travaux ou demander une réduction de loyer.

Les droits du locataire face à un logement énergivore

Exiger des travaux de rénovation

Si votre logement est classé F ou G, vous pouvez exiger du propriétaire qu'il réalise des travaux de rénovation énergétique pour atteindre au minimum la classe E. Cette demande se fonde sur l'obligation de décence du logement (article 6 de la loi de 1989).

La procédure est la suivante :

1. Demande écrite au propriétaire (courrier recommandé)
2. En cas de refus, saisine de la Commission Départementale de Conciliation
3. Si la conciliation échoue, saisine du tribunal judiciaire

Le juge peut ordonner la réalisation des travaux, réduire le loyer proportionnellement à la perte de confort, voire suspendre le paiement du loyer jusqu'à la réalisation des travaux.

Demander une réduction de loyer

Même sans engager de procédure pour les travaux, vous pouvez demander une diminution de loyer si votre logement est classé F ou G. L'argument est simple : le logement ne respecte pas les critères de décence énergétique, donc le loyer doit être adapté.

Saisir la CAF

Si votre logement est considéré comme indécent (classé G depuis 2025), vous pouvez en informer la CAF ou la MSA. Ces organismes peuvent alors :

• Mettre en demeure le propriétaire de réaliser les travaux
• Conserver les aides au logement (APL) sans les verser au propriétaire
• Suspendre les aides si le propriétaire ne réagit pas dans un délai de 18 mois

Les obligations du propriétaire

Faire réaliser le DPE

Le DPE doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié et est valable 10 ans. Attention cependant :

• Les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 avec l'ancienne méthode sont obsolètes et doivent être refaits
• Le coût d'un DPE varie entre 100 et 250 euros selon la taille du logement
• Le DPE doit être annexé au bail et mentionné dans l'annonce de location

Réaliser les travaux nécessaires

Pour sortir un logement des classes F ou G, les travaux les plus courants et efficaces sont :

• L'isolation des combles : représente 25 à 30 % des déperditions thermiques
• L'isolation des murs : par l'intérieur ou l'extérieur, 20 à 25 % des déperditions
• Le remplacement des fenêtres : double ou triple vitrage, 10 à 15 % des déperditions
• Le changement du système de chauffage : pompe à chaleur, chaudière à condensation
• L'amélioration de la ventilation : VMC double flux

Les aides financières disponibles

Les propriétaires bailleurs peuvent bénéficier de nombreuses aides pour financer les travaux :

• MaPrimeRénov' : aide de l'État pouvant atteindre 90 % du coût des travaux pour les ménages modestes
• Éco-prêt à taux zéro : jusqu'à 50 000 euros sans intérêts pour un bouquet de travaux
• Certificats d'Économies d'Énergie (CEE) : primes versées par les fournisseurs d'énergie
• TVA à 5,5 % pour les travaux de rénovation énergétique
• Loc'Avantages : réduction d'impôt en échange d'un loyer modéré
• Déficit foncier : les travaux sont déductibles des revenus fonciers

Le DPE est-il fiable ?

Le DPE a fait l'objet de critiques pour son manque de fiabilité. Plusieurs études ont montré que pour un même logement, deux diagnostiqueurs pouvaient attribuer des classes différentes. Ce problème est particulièrement aigu pour les logements proches d'un seuil (E/F ou F/G).

Les améliorations depuis 2021

• Méthode unifiée : la méthode 3CL est désormais la seule autorisée, éliminant la méthode sur factures
• Formation renforcée des diagnostiqueurs
• Contrôles de qualité plus fréquents par les organismes certificateurs
• DPE opposable : depuis 2021, le locataire peut engager la responsabilité du propriétaire si le DPE est erroné

Que faire si vous contestez votre DPE ?

Si vous estimez que votre DPE est inexact, vous pouvez :

• Faire réaliser un second DPE par un autre diagnostiqueur
• Signaler le diagnostiqueur auprès de son organisme certificateur
• En cas de préjudice (loyer réduit, interdiction de location injustifiée), engager la responsabilité civile du diagnostiqueur

Cas particulier des petites surfaces

Les logements de petite surface (moins de 40 m2) sont souvent pénalisés par le DPE car la consommation d'eau chaude sanitaire, rapportée au mètre carré, pèse proportionnellement plus lourd. Un correctif a été apporté en 2024 pour les logements de moins de 40 m2, permettant à certains de gagner une classe énergétique.

Si vous êtes propriétaire d'un petit logement classé F ou G, vérifiez si le nouveau mode de calcul vous permet d'obtenir une meilleure note sans travaux.

Conclusion

Le DPE est devenu un enjeu majeur du marché locatif français. Pour les locataires, c'est un outil de protection contre les logements énergivores et une garantie de confort thermique. Pour les propriétaires, c'est une obligation qui nécessite d'anticiper les travaux pour ne pas se retrouver dans l'impossibilité de louer.

Que vous soyez locataire ou propriétaire, ne restez pas dans l'ignorance. Vérifiez la classe énergétique de votre logement, renseignez-vous sur vos droits et obligations, et anticipez les échéances à venir.