Reparations locatives : qui paye quoi ?

# Réparations locatives : qui paie quoi entre le propriétaire et le locataire ? La question des réparations dans un logement locatif est l'une des sources de conflits les plus fréquentes entre propriétaires et locataires. Qui doit prendre en charge la réparation d'une fuite d'eau ? Le remplacement d'une serrure ? La remise en peinture des murs ? Pour y voir plus clair, il est essentiel de connaître le cadre juridique qui régit cette répartition des responsabilités. ## Le cadre légal : le décret du 26 août 1987 La répartition des charges de réparations entre propriétaire et locataire est encadrée par **le décret n° 87-712 du 26 août 1987**, qui établit la liste limitative des réparations locatives à la charge du locataire. Ce décret, pris en application de **l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989**, définit précisément ce que l'on appelle les "réparations locatives" ou "menues réparations". Selon **l'article 1754 du Code civil**, le locataire doit "répondre des dégradations et pertes qui arrivent pendant sa jouissance". Cependant, ce principe général est tempéré par le décret de 1987 qui limite strictement les réparations à la charge du locataire. ### Le principe de la liste limitative Il est crucial de comprendre que la liste établie par le décret de 1987 est **limitative**. Cela signifie que seules les réparations expressément mentionnées peuvent être mises à la charge du locataire. Toute réparation qui n'y figure pas relève automatiquement de la responsabilité du propriétaire. ## Répartition détaillée par type d'équipement ### Plomberie et sanitaires **À la charge du locataire :** - Le remplacement des joints, colliers et presse-étoupe des robinetteries - Le débouchage des évacuations d'eaux usées, w.-c., siphons d'appareils sanitaires - Le remplacement des flexibles de douche - La réparation ou le remplacement des mécanismes de chasse d'eau - Le détartrage des robinets et pommes de douche - Le remplacement des abattants de w.-c. et de leurs fixations **À la charge du propriétaire :** - Le remplacement de la robinetterie complète - La réparation ou le remplacement des canalisations encastrées - Le changement de la baignoire, du lavabo ou des w.-c. - La réparation des fuites importantes dans les murs ou sous les sols - La remise en état du système de chauffage central ### Électricité **À la charge du locataire :** - Le remplacement des ampoules, tubes fluorescents et néons - Le remplacement des fusibles et coupe-circuits divisionnaires - La réparation ou le remplacement des prises de courant et interrupteurs défaillants par usure normale - Le remplacement des fils et gaines des appareillages électriques **À la charge du propriétaire :** - La mise aux normes de l'installation électrique - Le remplacement du tableau électrique principal - La réparation des circuits électriques encastrés - L'installation de prises de terre défaillantes - Tous travaux touchant à la sécurité électrique du logement ### Serrures et fermetures **À la charge du locataire :** - Le remplacement des clés perdues - Le graissage et l'entretien courant des serrures - Le remplacement de serrures si nécessaire pour des raisons de sécurité personnelle (avec accord du propriétaire) - La réparation ou le remplacement des cylindres de serrure suite à une tentative d'effraction **À la charge du propriétaire :** - Le remplacement des serrures défectueuses par vétusté - L'installation de systèmes de fermeture conformes aux normes de sécurité - La réparation des portes d'entrée, portes-fenêtres et volets ### Peinture et revêtements **À la charge du locataire :** - L'entretien courant des peintures et papiers peints (lessivage, petites retouches) - La remise en peinture des surfaces peintes en cas de dégradations anormales - Le remplacement du papier peint abîmé par négligence **À la charge du propriétaire :** - La remise en peinture générale du logement liée à la vétusté normale - Le remplacement des revêtements de sol usés normalement - La réfection des peintures extérieures - Les travaux de ravalement ### Chauffage et ventilation **À la charge du locataire :** - Le remplacement des joints de robinets de radiateurs - L'entretien annuel de la chaudière individuelle (selon **l'article R. 224-41-4 du Code de l'environnement**) - Le nettoyage des bouches de ventilation - Le remplacement des filtres de VMC **À la charge du propriétaire :** - La réparation ou le remplacement de la chaudière - L'entretien du chauffage collectif - La réparation des conduits de fumée - L'installation et la maintenance des systèmes de ventilation ## Cas particuliers et nuances importantes ### La vétusté : un critère déterminant La notion de **vétusté** est centrale dans la répartition des responsabilités. Selon **l'article 1730 du Code civil**, le locataire n'est pas tenu de réparer ce qui ne périt que par vétusté ou par force majeure. La vétusté correspond à l'usure normale d'un équipement liée au temps et à un usage normal. ### L'état des lieux : une protection essentielle **L'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989** rend obligatoire l'établissement d'un état des lieux d'entrée et de sortie. Ce document est crucial pour déterminer les responsabilités en matière de réparations. Il permet de distinguer l'usure normale de la dégradation imputable au locataire. ### Les réparations d'urgence En cas de réparation urgente (fuite importante, panne de chauffage en hiver, problème électrique dangereux), le locataire peut être amené à faire intervenir un professionnel. Si la réparation relève normalement de la charge du propriétaire, celui-ci devra rembourser les frais engagés, à condition que l'urgence soit réelle et que le locataire ait tenté de prévenir le propriétaire. ## Que faire si le propriétaire refuse d'assumer ses obligations ? ### La mise en demeure La première étape consiste à adresser au propriétaire une **mise en demeure** par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette lettre doit : - Décrire précisément les réparations nécessaires - Rappeler les obligations légales du propriétaire - Fixer un délai raisonnable pour effectuer les travaux - Mentionner les conséquences en cas de refus persistant ### La procédure devant la Commission départementale de conciliation Avant toute action judiciaire, **l'article 20 de la loi du 6 juillet 1989** prévoit la possibilité de saisir gratuitement la Commission départementale de conciliation (CDC). Cette démarche, bien que non obligatoire, est fortement recommandée. ### Le recours judiciaire Si la conciliation échoue, le locataire peut sais