Peut-on faire un état des lieux sans le propriétaire ?
Réponse directe : Non, en principe l'état des lieux doit être établi en présence des deux parties, mais des exceptions légales permettent de le dresser sans le propriétaire sous certaines conditions.
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Cadre légal applicable
L'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que l'état des lieux doit être établi d'un commun accord entre le propriétaire et le locataire. Cette disposition pose le principe : la présence des deux parties est requise pour assurer un consensus et éviter les litiges futurs.
Cependant, l'article 3-1 de la même loi prévoit des dérogations encadrées : si l'une des parties refuse ou ne se présente pas sans justification, l'autre partie peut faire dresser l'état des lieux par un tiers mandataire (huissier, architecte ou agent immobilier), à condition de respecter des formalités strictes.
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Les conditions pour un état des lieux sans une partie
1. Mise en demeure préalable
Vous devez adresser une mise en demeure écrite (courrier recommandé ou mail avec accusé de réception) à la partie absente, au moins 10 jours avant la date prévue de l'état des lieux. Cette mise en demeure doit indiquer :- La date, l'heure et le lieu de l'état des lieux
- La possibilité de nommer un représentant
- Les conséquences de l'absence non justifiée
2. Recours à un professionnel tiers
Si la partie refuse ou ne se présente pas, vous pouvez mandater :- Un huissier de justice (plus sécurisant juridiquement)
- Un agent immobilier
- Un architecte ou expert
3. Notification du rapport
Le rapport établi par le tiers doit être envoyé à la partie absente dans un délai de 8 jours (en recommandé ou remis en main propre).4. Délai de contestation
La partie absente dispose alors de 10 jours à partir de la réception du rapport pour contester son contenu.---
Délais clés à retenir
| Délai | Description |
|-------|-------------|
| 10 jours avant | Mise en demeure à envoyer |
| 8 jours après | Notification du rapport au tiers |
| 10 jours après notification | Délai de contestation |
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Pièges à éviter
⚠️ Ne dressez JAMAIS l'état des lieux seul, même si l'autre partie ne se présente pas. Le document n'aurait aucune valeur légale.
⚠️ Respectez scrupuleusement les délais : le non-respect des formalités invalide la procédure et peut vous exposer à des contentieux.
⚠️ Conservez les preuves : gardez copie de la mise en demeure, de l'avis de réception, du rapport du tiers et de la notification.
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Pratique pour l'entrée dans les lieux
À l'entrée : le propriétaire peut faire établir un EDL sans le locataire absent, mais doit respecter les mêmes formalités (mise en demeure, huissier, notification).
À la sortie : même régime. Si le locataire refuse de participer, le propriétaire peut mandater un huissier pour constater l'état du logement.
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Conclusion
La procédure existe légalement, mais elle est coûteuse (frais d'huissier : 200-500€) et génère souvent des contentieux. Privilégiez le dialogue pour trouver une date commune.
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