# Litige sur les charges locatives : mode d'emploi juridique
En cas de désaccord sur les charges, le locataire ou le propriétaire doit d'abord demander une justification détaillée, puis engager un dialogue écrit avant toute action judiciaire.
Cadre légal applicable
L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 impose au propriétaire de communiquer un décompte détaillé des charges au moins une fois par an. L'article 137 du Code Civil précise les éléments constitutifs des charges récupérables. La loi ALUR du 24 mars 2014 renforce la transparence en obligeant la fourniture de justificatifs.
Les 4 étapes pour résoudre un litige sur les charges
1️⃣ Demander les justificatifs (délai : 14 jours)
Le locataire ou propriétaire doit adresser une mise en demeure écrite (lettre recommandée avec accusé de réception) demandant :
- La ventilation précise des charges
- Les factures originales ou attestations
- Le justificatif de déduction de TVA
- La répartition entre les lots
2️⃣ Contester par écrit (préservation de preuves)
Si les justificatifs sont insuffisants ou les calculs erronés, envoyer une contestation détaillée :
- Énumérer les charges contestées
- Justifier le motif du désaccord (charge non récupérable, facturation erronée, etc.)
- Proposer un chiffre correct si possible
- Demander un remboursement avec intérêts de retard (5% par an minimum)
3️⃣ Faire intervenir un tiers (amiable)
Avant action judiciaire, deux solutions :
- Conciliation : demander à la Chambre de Commerce et d'Industrie ou à un conciliateur de justice
- Expertise amiable : faire appel à un expert en charges locatives (coût partagé selon accord)
4️⃣ Action judiciaire (dernier recours)
Si l'amiable échoue, saisir :
- Tribunal d'Instance : pour les litiges < 10 000 €
- Tribunal de Grande Instance : pour les montants > 10 000 €
Points clés à retenir
| Aspect | Détail |
|--------|--------|
| Charges récupérables | Syndic, entretien parties communes, assurance immeuble, eau, électricité |
| Charges NON récupérables | Travaux de structure, grosses réparations, gestion administrative du propriétaire |
| Délai de réponse du propriétaire | 14 jours (article 23, loi 1989) |
| Prescription | 3 ans |
| Intérêts de retard | 5% minimum par an |
Stratégie recommandée
Documentez tout par écrit. Les échanges verbaux ne constituent pas une preuve valide devant un tribunal. Ne payez pas les charges contestées (versez les sommes non contestées), et constituez un dossier complet avec emails, factures et correspondances.
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