DPE et passoires thermiques : ce que tout le monde doit savoir en 2026

En 2026, le paysage immobilier français continue sa transformation radicale sous l'impulsion de la loi Climat et Résilience. Avec l'interdiction des logements G à la location depuis janvier 2025, et l'approche inexorable des échéances pour les logements F (2028) et E (2034), propriétaires et locataires naviguent dans un environnement réglementaire en constante évolution. Cette révolution énergétique touche directement plus de 4,8 millions de logements classés comme passoires thermiques en France.

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), devenu opposable depuis juillet 2021, s'impose désormais comme un véritable arbitre du marché locatif. Pour les propriétaires, c'est une épée de Damoclès qui peut rendre leur bien inlouable du jour au lendemain. Pour les locataires, c'est un bouclier juridique qui leur permet de faire valoir leurs droits face à des logements thermiquement indécents. Entre obligations de travaux, aides financières et recours juridiques, le sujet mobilise l'ensemble des acteurs du secteur.

Ce guide complet te donne toutes les clés pour comprendre et agir face aux enjeux du DPE en 2026. Que tu sois propriétaire bailleur soucieux de maintenir la location de ton bien, locataire subissant les conséquences d'une passoire thermique, ou professionnel de l'immobilier accompagnant tes clients, tu trouveras ici les informations pratiques, les obligations légales et les solutions concrètes pour naviguer sereinement dans cette transition énergétique.

Le DPE en 2026 : état des lieux réglementaire

Évolution du cadre légal depuis 2021

Le DPE opposable, entré en vigueur le 1er juillet 2021, a marqué un tournant décisif. Contrairement à l'ancien système purement informatif, le nouveau DPE engage désormais la responsabilité du propriétaire. L'article 17 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi ELAN puis par la loi Climat et Résilience, précise que "le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent", notion qui intègre désormais explicitement la performance énergétique.

La méthode de calcul unifiée, basée sur les consommations conventionnelles et non plus sur les factures, garantit une évaluation plus fiable et reproductible. Cette harmonisation a permis de reclasser de nombreux logements, parfois à la surprise de leurs propriétaires qui découvrent des étiquettes énergétiques dégradées par rapport aux anciens DPE.

Les seuils d'interdiction en vigueur

Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sont interdits à la location. Cette interdiction s'applique aux nouveaux contrats comme aux renouvellements. Concrètement, un logement consommant plus de 450 kWh/m²/an d'énergie finale ne peut plus être proposé à la location. Cette mesure touche environ 600 000 logements sur le territoire français.

Le calendrier des prochaines échéances est fixé :

• 2028 : interdiction des logements F (consommation supérieure à 330 kWh/m²/an)
• 2034 : interdiction des logements E (consommation supérieure à 250 kWh/m²/an)

Ces seuils concernent respectivement 1,2 million et 3 millions de logements supplémentaires, représentant un défi majeur pour le parc locatif français.

Contrôles et sanctions applicables

Les services de l'État renforcent progressivement leurs contrôles. Les directions départementales de la cohésion sociale (DDCS) peuvent désormais diligenter des enquêtes suite à des signalements de locataires. Les sanctions encourues incluent des amendes administratives pouvant atteindre 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale, conformément au décret n°2023-318 du 28 avril 2023.

À retenir : Le DPE n'est plus un simple document informatif. Il conditionne désormais la possibilité même de louer un logement et engage la responsabilité civile et pénale du propriétaire.

Obligations du propriétaire bailleur face aux passoires thermiques

L'obligation de rénovation énergétique

L'article 2 de la loi Climat et Résilience impose aux propriétaires de logements classés F et G une obligation progressive de travaux. Cette obligation ne se limite pas à une simple incitation : elle conditionne la possibilité de louer le bien. Le propriétaire doit entreprendre des travaux permettant d'atteindre au minimum la classe E avant les échéances réglementaires.

La loi précise que ces travaux doivent être "proportionnés" et tenir compte de l'architecture du bâtiment ainsi que des contraintes techniques et patrimoniales. Cette notion de proportionnalité offre une certaine souplesse, notamment pour les logements soumis à des contraintes architecturales particulières (bâtiments historiques, copropriétés dégradées).

Information obligatoire du locataire

Depuis août 2022, l'article 3-3 de la loi de 1989 impose l'affichage de la consommation énergétique dans les annonces immobilières. Cette obligation s'accompagne de l'indication des montants théoriques des dépenses annuelles d'énergie, calculés sur la base des prix moyens des énergies indexés au 1er janvier de chaque année.

Pour un logement de 70 m² classé F, l'annonce doit par exemple mentionner : "Consommation énergétique : 350 kWh/m²/an - Estimation des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 120 € et 2 890 €". Cette transparence permet aux candidats locataires d'anticiper leurs charges énergétiques.

Interdiction d'augmentation de loyer

L'article 17 bis de la loi de 1989, créé par la loi Climat et Résilience, gèle les loyers des logements classés F et G depuis le 25 août 2022. Cette mesure s'applique aux révisions de loyer en cours de bail, aux renouvellements et à la relocation. Le propriétaire ne peut augmenter le loyer qu'après avoir réalisé des travaux permettant d'atteindre au minimum la classe E.

Cette disposition a un impact économique direct : un propriétaire qui comptait sur une révision annuelle de 2% de son loyer de 800 € perd potentiellement 16 € par mois, soit 192 € par an, tant que les travaux ne sont pas réalisés.

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