Dans une location, la question de qui paye les travaux est l'une des sources de conflit les plus fréquentes entre locataires et propriétaires. Robinet qui fuit, chaudière en panne, peinture écaillée… Difficile de savoir, sans s'y connaître un minimum, si c'est à toi ou à ton propriétaire de sortir le carnet de chèques. Pourtant, la loi française est claire sur le sujet. Le décret du 26 août 1987 ainsi que la loi du 6 juillet 1989 définissent précisément la liste des réparations locatives à la charge du locataire, et celles qui incombent au bailleur. Dans cet article, on fait le tour complet de la question pour que tu n'aies plus jamais à payer ce qui ne te revient pas — ni à te faire rembourser ce que tu aurais dû financer toi-même.
Le principe de base : locataire ou propriétaire, qui est responsable ?
La règle de départ est simple : le propriétaire bailleur a l'obligation de délivrer un logement décent et en bon état d'usage. Il doit également assurer au locataire la jouissance paisible du bien tout au long du bail. C'est ce que prévoit l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989.
De son côté, le locataire est tenu d'entretenir le logement et d'effectuer les réparations locatives, c'est-à-dire les petites réparations d'entretien courant liées à l'usage normal du logement. C'est l'article 7 de la même loi qui le précise.
En résumé :
- Propriétaire : grosses réparations, vétusté, mise en conformité, équipements défaillants sans faute du locataire
- Locataire : entretien courant, petites réparations, dommages causés par un mauvais usage
Mais le diable est dans les détails. Voici comment s'applique ce principe en pratique.
Les travaux à la charge du locataire : la liste officielle
Le décret n°87-712 du 26 août 1987 liste précisément les réparations locatives que le locataire doit prendre en charge. Il s'agit de l'entretien courant et des menues réparations. Voici les principales catégories :
Plomberie et installations sanitaires
- Joints et colliers des robinets et canalisations
- Remplacement des têtes de robinets et des clapets
- Débouchage des canalisations en cas d'obstruction
- Nettoyage des filtres de la douche, du lave-linge, etc.
- Remplacement du flotteur ou du joint de chasse d'eau
Équipements de chauffage et eau chaude
- Entretien annuel de la chaudière individuelle (obligatoire pour le locataire)
- Remplacement des éléments d'usure : vannes, purgeurs, robinets thermostatiques
- Nettoyage des radiateurs et entretien courant
Portes, fenêtres et équipements intérieurs
- Graissage des gonds, charnières et serrures
- Remplacement des petites pièces : poignées de porte, crémones, espagnolettes
- Remplacement des vitres cassées (sauf cas de force majeure)
- Entretien des stores et volets
Revêtements intérieurs
- Entretien des murs et plafonds : petites retouches de peinture liées à l'usage normal
- Entretien des parquets : cirage, encaustiquage, remplacement de lames détériorées par usure
- Nettoyage des moquettes et revêtements de sol
Extérieur privatif
- Entretien du jardin : tonte, taille, désherbage
- Nettoyage des terrasses et allées
- Entretien de la piscine si elle est privative
Les travaux à la charge du propriétaire
Le propriétaire doit prendre en charge tout ce qui dépasse l'entretien courant, et notamment tout ce qui relève de la vétusté, c'est-à-dire la dégradation naturelle du bien avec le temps. L'article 606 du Code civil encadre les grosses réparations.
Grosses réparations et structure
- Toiture, murs porteurs, planchers : toute réparation liée à la structure du bâtiment
- Remplacement de la chaudière quand elle est hors d'usage (hors défaut d'entretien)
- Mise aux normes des installations électriques vétustes
- Remplacement de la robinetterie ou des canalisations en cas de vétusté avérée
- Remplacement des fenêtres quand elles ne ferment plus correctement du fait de leur ancienneté
Décence et habitabilité
Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014 et le décret du 30 janvier 2002, le propriétaire est tenu de mettre à disposition un logement décent. Cela implique notamment :
- Un système de chauffage fonctionnel