# Calcul des Charges Locatives Récupérables
Le TLDR
Les charges locatives récupérables sont des dépenses que le propriétaire peut facturer au locataire selon les conditions strictes définies par l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 : seules les charges d'entretien, de réparation, d'administration et de services liés à l'immeuble sont récupérables, à condition d'être justifiées et proportionnelles.---
Cadre Légal Précis
L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 énumère exhaustivement les charges récupérables. Aucune charge ne peut être répercutée sur le locataire en dehors de cette liste. Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 complète ces dispositions avec les modalités pratiques de calcul et de justification.
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Étapes Concrètes pour le Calcul
1️⃣ Identifier les charges éligibles
Les charges récupérables incluent :- Entretien et réparation : ascenseur, chauffage, toiture, parties communes
- Services : gardiennage, nettoyage, fournitures collectives
- Administrations : assurance immeuble, gestion, syndic
- Taxes : taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM)
2️⃣ Répartir proportionnellement selon la quote-part
Chaque locataire paie une fraction des charges égale à sa quote-part de copropriété (article 23-1 de la loi du 6 juillet 1989). La répartition ne peut pas être arbitraire :- Surface habitable
- Nombre d'étages
- Clés de répartition définies dans le règlement de copropriété
3️⃣ Justifier et communiquer les détails
Le propriétaire doit fournir au locataire avant le 1er juillet de chaque année :- Le détail des charges de l'année précédente
- Les justificatifs (factures, devis)
- Le calcul de la quote-part individuelle
- Les dates de révision
4️⃣ Appliquer les régularisations annuelles
En fonction du système choisi :- Provision sur charges : versement mensuel ou trimestriel, avec régularisation annuelle
- Bilan annuel : vérification des dépenses réelles et ajustement
Délais Clés à Respecter
| Étape | Délai |
|-------|-------|
| Communication du décompte | Avant le 1er juillet de l'année suivante |
| Droit de contestation du locataire | 30 jours après réception |
| Paiement de la régularisation | 1 mois après notification |
| Conservation des justificatifs | 5 ans minimum |
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Attention aux Pièges Courants
⚠️ Le propriétaire ne peut pas :
- Facturer les grosses réparations
- Augmenter arbitrairement les provisions
- Refuser de justifier les dépenses
- Imposer des charges sans justification contractuelle
- Contester les charges non justifiées
- Demander un audit des comptes
- Refuser de payer les charges excessives (dans un délai légal)
Comment Agir
Si vous êtes propriétaire, documentez chaque dépense et versez les justificatifs au locataire avant les délais légaux. Si vous êtes locataire, conservez tous les décomptes et déposez une contestation formelle en cas d'anomalie.
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