Charges récupérables sur le locataire : cadre légal et pratique
Les charges récupérables sont limitativement énumérées par la loi et doivent correspondre à des dépenses réelles d'entretien, de fonctionnement ou de service collectif de l'immeuble.
Fondement légal
L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 fixe le régime des charges récupérables. Ce texte fondamental énumère les seules catégories de charges que le propriétaire peut répercuter sur le locataire, excluant notamment les frais de gestion, les intérêts d'emprunt ou les gros travaux.
Les catégories de charges récupérables
Charges d'entretien et de fonctionnement
- Ascenseurs et escaliers mécaniques
- Chauffage collectif et eau chaude
- Énergie communes (électricité des parties communes)
- Entretien des espaces verts et dégagements
- Nettoyage des parties communes
- Ravalement et entretien de la toiture
Charges de personnel
- Frais de gardiennage et porterie
- Frais d'agent d'immeuble ou de concierge
- Cotisations sociales associées
Charges d'assurance et taxes
- Primes d'assurance obligatoires de l'immeuble
- Taxes de balayage et d'enlèvement des ordures ménagères
Services collectifs
- Interphone et surveillance
- Fournitures communes (essuie-mains, savon)
- Prestations de sécurité
Charges explicitement exclues
Le propriétaire ne peut jamais répercuter :
- Les gros travaux et réparations (article 606 du Code civil)
- Les frais de gestion et d'administration
- Les intérêts et commissions d'emprunt
- L'assurance responsabilité civile du propriétaire
- Les frais d'avocat ou de contentieux
Étapes pour établir et justifier les charges
1. Établir un décompte détaillé
Le propriétaire ou le syndic doit fournir au locataire un descriptif précis des charges avec justificatifs (factures énergétiques, devis d'entretien, contrats de service). Ce décompte doit être annexé au bail ou fourni avant demande de paiement.2. Respecter le délai d'information
Les charges doivent être communiquées dans les 30 jours suivant la demande du locataire (article 23 de la loi de 1989). À défaut, le locataire peut contester ou suspendre le paiement.3. Mettre en place un régime de provision
Le propriétaire peut demander une provision mensuelle estimée, complétée annuellement par un régularisation en fonction des dépenses réelles. Un appel de fonds excessif ou sans justification peut être contesté.4. Conserver les justificatifs
Tous les documents doivent être conservés pendant 6 ans minimum pour justifier les charges en cas de litige.Délais clés à retenir
- 30 jours : délai de communication du décompte
- 2 mois : délai pour contester les charges après notification
- 6 ans : délai de conservation des pièces justificatives
- 3 ans : prescription de l'action en remboursement de charges
Protection du locataire
Le locataire peut demander une expertise amiable ou judiciaire en cas de doute sur la régularité des charges. Un excès manifeste peut justifier une réduction ou un remboursement.
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