Le calcul des charges correspond à la détermination du montant que tu peux facturer à tes locataires pour leur quote-part des dépenses communes de l'immeuble. Cette répartition suit des règles précises définies par la loi et doit être justifiée par des pièces comptables réelles.
Méthode de calcul et répartition
Tu calcules les charges selon deux modalités principales : au forfait (montant fixe défini au bail) ou au réel avec régularisation annuelle. Pour les charges réelles, tu additionnes toutes les dépenses communes (électricité parties communes, ascenseur, ménage, chauffage collectif) puis tu les répartis selon les tantièmes de copropriété ou la surface du logement. Par exemple, si les charges totales s'élèvent à 12 000€ annuels pour un immeuble et que ton locataire occupe un appartement représentant 8% des tantièmes, sa quote-part sera de 960€ soit 80€ mensuels. La gestion de cette répartition nécessite une comptabilité rigoureuse pour éviter les contestations.
Charges récupérables et non récupérables
Le décret n°87-713 du 26 août 1987 liste précisément les charges que tu peux répercuter sur tes locataires. Tu peux facturer l'entretien des parties communes, les consommations d'eau froide et chaude, le chauffage collectif, l'ascenseur, les espaces verts ou encore la taxe d'enlèvement des ordures ménagères. En revanche, tu ne peux pas répercuter les gros travaux, les frais de gérance, les assurances de l'immeuble ou les honoraires de syndic. Cette distinction est fondamentale pour éviter les litiges.
Régularisation et justificatifs
Tu dois effectuer une régularisation annuelle des charges réelles au plus tard lors du terme du bail. Cette régularisation compare les provisions versées mensuellement aux dépenses effectives. Tu fournis alors un décompte détaillé avec les justificatifs (factures, relevés de consommation). Si les provisions sont insuffisantes, tu peux demander un complément ; si elles sont excessives, tu rembourses le trop-perçu. Cette transparence renforce la confiance avec tes locataires et respecte tes obligations légales de bailleur.
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