Le fonds de travaux obligatoire est une réserve financière que doivent constituer les copropriétés pour financer les travaux d'entretien et de conservation des parties communes. Depuis la loi ALUR de 2014, cette obligation s'impose à toutes les copropriétés de plus de 5 lots, sauf dérogation votée en assemblée générale. Ce fonds permet d'anticiper les dépenses d'entretien sans recourir systématiquement à des appels de fonds exceptionnels.
Montant et constitution du fonds
Selon l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, le montant minimum du fonds de travaux doit représenter au moins 5% du budget prévisionnel annuel de la copropriété. Concrètement, si ton immeuble a un budget annuel de 20 000€, le fonds devra atteindre au minimum 1 000€. Cette somme est constituée progressivement grâce aux cotisations annuelles des copropriétaires, réparties selon leurs quotes-parts. Le syndic doit placer ces fonds sur un compte séparé et rémunéré.
Utilisation et travaux concernés
Le fonds de travaux sert exclusivement à financer les travaux sur les parties communes : ravalement de façade, réfection de toiture, remplacement d'ascenseur, rénovation de hall d'entrée ou encore mise aux normes électriques. Il ne peut pas servir pour les charges courantes comme le ménage ou l'éclairage. L'utilisation des sommes nécessite un vote en assemblée générale à la majorité de l'article 24 (majorité absolue). En tant que propriétaire bailleur, ces travaux peuvent impacter la valorisation de ton bien et tes relations locatives. Pour optimiser ta gestion locative, anticipe ces dépenses dans tes prévisions budgétaires.
Dérogations et cas particuliers
Les copropriétaires peuvent voter une dérogation totale ou partielle au fonds de travaux, mais uniquement si l'assemblée générale adopte un plan pluriannuel de travaux avec un échéancier de financement précis. Cette dérogation doit être réévaluée tous les 3 ans. Les copropriétés de moins de 5 lots restent dispensées de cette obligation, mais peuvent décider volontairement de constituer ce fonds.
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