La subrogation conventionnelle est un mécanisme juridique par lequel un tiers (comme une assurance ou une caution) paie une dette à la place du débiteur et acquiert automatiquement tous les droits du créancier. En location immobilière, elle permet notamment à ton assurance loyers impayés de récupérer les sommes versées directement auprès de ton locataire défaillant.
Comment fonctionne la subrogation en gestion locative
Quand ton locataire ne paie plus son loyer et que tu bénéficies d'une garantie loyers impayés (GLI), l'assureur te verse les loyers impayés après application de la franchise. En contrepartie, tu dois signer un acte de subrogation qui transfère à l'assureur tes droits de créance contre le locataire. Concrètement, c'est désormais l'assureur qui poursuivra le locataire pour récupérer les sommes dues, et non plus toi.
Cette subrogation s'applique aussi avec les organismes de cautionnement comme Visale ou les cautions solidaires. Si la caution paie les dettes locatives, elle peut ensuite se retourner contre le locataire pour récupération.
Tes obligations lors de la subrogation
Tu dois impérativement informer ton locataire de la subrogation par lettre recommandée, conformément à l'article 1346 du Code civil. Cette notification précise que les paiements devront désormais être effectués au profit du subrogé (assureur ou caution).
Tu dois également transmettre au subrogé tous les documents utiles : bail, états des lieux, correspondances avec le locataire, preuves des impayés. La subrogation ne peut porter que sur les sommes effectivement versées par le tiers, pas sur l'intégralité de ta créance.
Limites et cas particuliers
La subrogation ne fonctionne que si elle est expressément prévue dans ton contrat d'assurance ou de cautionnement. Elle ne peut excéder le montant effectivement payé par le subrogé. Si tu récupères des sommes directement auprès du locataire après subrogation, tu dois les reverser au subrogé.
Pour optimiser ta protection, consulte nos conseils sur la gestion des impayés de loyer et découvre comment bien choisir tes garanties locatives.
Decouvrir Lockli