# Contestation de régularisation de charges : Vos droits expliqués
Oui, il est tout à fait possible de contester une régularisation de charges, que vous soyez locataire ou propriétaire bailleur.
Le fondement légal
L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 encadre strictement les conditions de régularisation des charges. Cet article impose au bailleur de produire un justificatif détaillé et de respecter un délai de trois ans maximum pour demander une régularisation en cas de dépassement.
De plus, l'article 7 de la même loi pose le principe : le locataire ne peut payer que les charges réelles mentionnées au bail ou à défaut, celles qui correspondent à la catégorie de l'immeuble.
Pour le locataire : 4 étapes pour contester
1. Vérifier la validité de la demande
- Examinez si la régularisation dépasse les 3 ans de rétroactivité
- Contrôlez que le bailleur a fourni les pièces justificatives (appels de fonds, décomptes détaillés, factures)
- Vérifiez que les charges demandées correspondent au type d'immeuble (résidence principale, etc.)
2. Obtenir tous les documents comptables
Adressez une mise en demeure au bailleur pour réclamer :- Le détail des dépenses facturées
- Les appels de fonds successifs
- Les justificatifs des travaux ou services
- Le calcul exact de votre quote-part
3. Analyser et contester précisément
- Vérifiez l'absence de charges interdites (frais d'agence, assurance bailleur)
- Questionnez les charges excessives ou anormales
- Comparez avec les années précédentes pour identifier les anomalies
4. Contester formellement
Envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception précisant :- Les articles violés
- Les charges contestées avec justificatifs
- Votre demande (annulation, réduction)
- Un délai de réponse (15 jours recommandé)
Pour le propriétaire bailleur : 3 étapes essentielles
1. Respecter le délai de 3 ans
Toute régularisation au-delà de cette période est irrecevable légalement.2. Préparer des justificatifs solides
Conservez tous les documents :- Factures des prestataires
- Appels de fonds périodiques
- États de compte syndic
- Preuves de paiement
3. Formaliser correctement
La régularisation doit être écrite et détaillée, accompagnée des pièces justificatives. À défaut, elle sera contestable.Les délais clés à retenir
| Action | Délai |
|--------|-------|
| Régularisation après facturation | 3 ans maximum |
| Réponse du bailleur à mise en demeure | 30 jours |
| Délai de prescription pour agir | 5 ans |
| Délai de jugement (estimé) | 6 à 18 mois |
Points d'attention essentiels
⚠️ Les charges interdites : entretien de la façade (sauf usure locative), assurance propriétaire, travaux de structure, frais de gestion exceptionnels.
⚠️ La charge de la preuve : c'est au bailleur de justifier ses demandes. L'absence de justificatif entraîne le rejet de la régularisation.
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